Verkäufer von Immobilien in Arizona sind gesetzlich verpflichtet, alle wichtigen Fakten über die Immobilie, die sie verkaufen, offenzulegen. Hier sind einige grundlegende Informationen über die Offenlegung in Arizona sowohl aus Sicht des Käufers als auch aus Sicht des Verkäufers.
Was muss ich Käufern von Gewerbeimmobilien offen legen?
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist ein Formular zur Offenlegung vorzulegen. Es gibt Fragen in Bezug auf Zonenprobleme, Parkplätze, Beschilderung, Mietverträge, Verträge, Sicherheitsbeleuchtung und Termiten.
... an Landkäufer?
Beim Verkauf von unbebautem Land umfassen die Informationen, die offen gelegt werden müssen, Landerhebungen, Versorgungsunternehmen, Wasserrechte, Bodenprobleme und die aktuelle und frühere Flächennutzung.
Die meisten Leser hier sind wahrscheinlich am meisten an Offenlegungen interessiert, die Wohnimmobilien betreffen, oder mit anderen Worten, Offenlegungen, die Hausverkäufe einschließen.
... für Käufer von Wohnimmobilien?
Die Arizona Association of Realtors ("AAR") hat ein Offenlegungsformular erstellt, um dem Verkäufer bei der Erfüllung seiner gesetzlichen Verpflichtungen zu helfen und den Käufer über eine bestimmte Immobilie zu informieren. Dieses sechsseitige Formular wird als Property Disclosure Statement des Residential Sellers bezeichnet, auch bekannt als SPDS. Realtoren sagen diese Initialen normalerweise nicht - sie sagen es wie ein Wort, "Spuds".
Der SPDS ist in sechs Abschnitte unterteilt:
- Eigentum und Eigentum
- Gebäude- und Sicherheitsinformationen
- Dienstprogramme
- Umweltinformationen
- Abwasser- / Abwasserbehandlung
- Andere Bedingungen und Faktoren
Insbesondere behandelt es Dach- und Sanitär-Lecks, Termiten, elektrische Probleme, Pool- oder Spa-Probleme, Lärmprobleme und die beliebtesten Skorpione . Wenn der AAR-Kaufvertrag in Anspruch genommen wird, muss der Verkäufer dem Käufer auch eine Kopie eines Berichts vorlegen, aus dem hervorgeht, dass die eingereichten Versicherungsansprüche fünf Jahre zurückliegen oder dass der Verkäufer Eigentümer der Immobilie war.
Dieser Bericht wird üblicherweise als CLUE-Bericht oder Comprehensive Loss Underwriting Exchange-Bericht bezeichnet.
Wenn ein Haus vor 1978 gebaut wurde, muss der Verkäufer dem potenziellen Käufer auch alle Informationen über bleihaltige Farben offenlegen. Dies beinhaltet alle Berichte oder Inspektionen, die durchgeführt wurden. Der Makler sollte dem Käufer die Broschüre "Schützen Sie Ihre Familie vor Blei in Ihrem Haus" zur Verfügung stellen.
Eine eidesstattliche Versicherung der Offenlegung ist erforderlich, wenn sich die Immobilie in einem nicht rechtsfähigen Gebiet des Landkreises befindet und fünf oder weniger Parzellen Land übertragen werden.
Musterformulare für diese Transaktionen finden Sie bei AAR online.
Was muss ich einem potenziellen Käufer meines Hauses NICHT offenlegen?
Es ist wichtig zu beachten, was nicht von Arizona Gesetz zur Offenlegung erforderlich ist. Es gibt drei Hauptpunkte. In Arizona,
- Sie sind nicht verpflichtet, einem Käufer zu sagen, dass das Heim der Ort eines natürlichen Todes, Selbstmordes, Totschlags oder eines anderen Verbrechens war, das als Verbrechen eingestuft wurde.
- Sie sind nicht verpflichtet, einem Käufer zu sagen, dass das Haus von jemandem besessen oder besetzt wurde, der HIV ausgesetzt war oder bei dem AIDS oder eine andere Krankheit diagnostiziert wurde, von der nicht bekannt ist, dass sie durch gemeinsame Nutzung übertragen wird.
- Sie sind nicht verpflichtet, einem Käufer mitzuteilen, dass sich das Heim im Bereich eines Sexualstraftäters befindet .
Es gibt etwas, das nicht auf der Liste steht - Sollte ich offenbaren oder nicht?
Wenn Sie sich fragen müssen: "Soll ich _____ offenlegen?" Die Antwort ist ja. Im Zweifelsfall - offenbaren. Ich kann mir keinen Käufer vorstellen, der sich beschwert, weil ein Verkäufer zu viel preisgegeben hat!
Ein Wort des Rates zu den Verkäufern über Enthüllungen
Alle Formulare und eidesstattlichen Erklärungen und Berichte, die Sie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhalten, sind kein Ersatz für die verschiedenen Inspektionen, die Sie auf dem von Ihnen in Betracht gezogenen Grundstück durch eine seriöse Inspektionsgesellschaft durchführen sollten.
Beachten Sie auch, dass die oben genannten Offenlegungsformulare möglicherweise nicht für alle Wohnimmobilientransaktionen erforderlich sind. Zum Beispiel, weil SPDS nicht für Häuser im Besitz von Kreditgebern (Zwangsversteigerungen) benötigt wird. Es gibt andere Situationen, in denen auf den SPDS verzichtet werden kann. In jedem Fall ist es immer noch eine gute Idee, sich ein leeres Formular anzusehen, damit Sie entsprechende Inspektionen durchführen können, die Ihre Bedenken berücksichtigen.
Alle hier genannten Formulare und Offenlegungsvorschriften können ohne vorherige Ankündigung geändert werden.